被疫情拖累的上海写字楼丨氪金 · 房地产
作者|王晗玉
编辑|郑怀舟
风风光光超过20日的地产股，一改“飘红”态势，在4月7日掀起“跌停潮”。当日，在大盘全天震荡走低的情况下，房地产板块领跌，整体下跌3.99%，其中19只股票上涨，91只股票下跌。京投发展、泰禾集团等多只高位地产股跌停，此外，以商办物业为核心资产的中国国贸跌超9%，陆家嘴跌超5%。
而不久前，中国国贸、陆家嘴等刚发布了2021年年报，与一众以地产开发为主业的房企相比，维持了难得的业绩增速。
中原地产首席分析师卢文曦向36氪指出，商办个股随地产板块整体下跌，一定程度上是被拖累，部分个股可能被“错杀”，并不能反应企业基本面。如果后续继续下跌，投资者或可关注短线机会，但因此前小散户多被套牢，多番疫情防控又加剧了投资者收入的不确定性，所以目前地产板块还未迎来更多资金进入。
01 公司业绩冰火两重天
3月31日，中国国贸公布2021年年报，报告期内，公司实现营业收入35.9亿元，同比增加15.8%；实现利润总额13.7亿元，同比增加23.7%；实现归属于上市公司股东的净利润10.2亿元，同比增加24.0%。同时写字楼与商城的平均出租率分别达94.5%、98.8%。
中国国贸主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等，核心资产“国贸中心”位于寸土寸金的北京中央商务区核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等商业建筑组成，年报称其为“目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一”。
而从国贸中心向西眺望，仅隔一条长安街的金融街核心区尽管同样热闹，但在此坐拥“金融街中心”和“金融街购物中心”的上市公司金融街却未能交出与中国国贸相同的答卷。
金融街年报显示，2021年全年，公司实现营业收入241.55亿元，同比增长33.3%；归属于上市公司股东的净利润16.43亿元，同比下降约34.3%。其在年报中解释称净利润下降的原因为“受行业持续调控影响，公司开发项目毛利率有所下滑”。
与中国国贸不同，住宅开发业务占比更重的金融街未能在去年下半年的行业危机中独善其身。
而与众多承受资金压力的开发类房企一样，“三道红线”出台以后，金融街为降低负债，也开始接连出售资产。2021年其分别转让北京金丰万晟置业有限公司和德胜投资100%股权及相关债权，共回笼资金52.84亿元。
不过一系列资产处置后，截至2021年末，金融街“三道红线”依然踩中两条，剔除预收款的资产负债率72.0%，净负债率146.1%。
而在另一座一线城市上海，更聚焦商业地产租赁主业的陆家嘴则取得了平稳的业绩增速。年报显示，2021年陆家嘴实现营业收入138.72亿元，同比下降4.2%；实现归母净利润43.11亿元，同比增长7.45%。
目前陆家嘴在营甲级写字楼共23幢，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区。同时商业物业包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆家嘴金融城配套商业设施等，均位于所属商圈的核心地段。
去年以来，北京、上海写字楼市场加快复苏，北京全年甲级写字楼市场供应、吸纳双双冲破百万量级，上海大宗交易市场也重回千亿量级，并且写字楼相关物业交易占比达52%。此外，债务缠身的SOHO中国虽然“卖身”黑石计划告吹，但转向“散售”后，效率颇高。在潘石屹宣布7折销售京沪两地部分物业后，10余天内已经售出61个项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述现象表明投资者仍然对一线城市成熟市场中的商办资产保持信心。尽管经历2020年的疫情低谷，但伴随过去一整年的强势回暖，一线城市办公物业持续成为投资者的偏好。
02 疫情反复，沪深市场现“倒春寒”
不过，伴随疫情期间被抑制的需求释放完毕以及各地商办市场新增供应回落，也有分析预计今年写字楼市场净吸纳量将有所回落。
而新的形势尚未凸显，开年一场疫情反复已经让深圳、上海两地的写字楼市场出现短暂降温。
戴德梁行最新发布的深圳写字楼市场2022年一季度报告显示，春节后，在深圳疫情及防控举措不断升级的影响下，深圳写字楼市场活跃的租赁需求出现明显降温。不少企业出于成本考量及对后续业务的不明朗预期而采取观望态度；同时，香港疫情的发展及通关政策亦冲击港企在深拓展写字楼需求。
尤其进入3月后，深圳写字楼租赁到访量显著降低，封管举措更直接为企业租赁活动按下暂停键，其对写字楼市场的负面影响都将体现在后续的市场数据上。
而统计也同步显示，一季度深圳全市投入使用的甲级写字楼面积为33.5万平米，与去年全年供应水平基本相当，但吸纳量仅为66575平方米，较去年同期下降28.5%，空置率回升至22.2%。
戴德梁行预计，结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内料将上行，租金面价或许不会显著下跌，但更多的优惠措施或体现在延长免租期、装修补贴等方面。
而眼下相比深圳疫情已经逐渐平稳，上海疫情则仍在高位运行，大量企业员工需继续遵守居家隔离政策，这也进一步限制了上海写字楼市场的活跃度。
戴德梁行针对上海作出的写字楼市场2022年一季报预计，春节前后上海本地疫情的再次出现将推迟一些即将完工的项目，并给今年的一些存量项目带来很多管理挑战。
统计数据显示，上海甲级写字楼市场在今年一季度的吸纳量为 224168平方米，无论环比还是同比均有所下降，特别是与去年同期异常巨大的净吸纳量相比有大幅下降。不过鉴于鉴于项目延迟和商圈内空置空间较少，上海核心商圈的市场租金预计将在短期内小幅波动。
此外戴德梁行还指出，一季度疫情对经济活动已造成一定影响，不少租户企业希望削减租赁开支，可能会寻求新兴商圈的办公空间，这也将给一些新兴商圈的发展带来更多业务机会。
对于本轮疫情反复，戴德梁行均提到了延长免租期、减免租金一类可能的举措，不过常驻上海的严跃进表示，目前尚未听到来自业主方的相关承诺，“租户抱怨的声音应该比较大，尤其集中在商铺这方面，写字楼可能还少一点。而且以前减免租金的以国企项目居多，但运营写字楼的还有很多是民营机构，对他们来说开放各种补贴的压力也很大。”
03 互联网暂停，高精尖接棒
相比深圳、上海接连经历疫情防控，北京、广州两座城市的写字楼市场则持续活跃。
以北京为例，尽管受春节、冬奥和两会影响，市场成交较去年四季度有所放缓，但对比去年同期来看，净吸纳量仍上升24.1%，同时五大核心商圈净吸纳量同比则上升27.3%。而且同期还有通州运河商务区远洋乐堤港二座和复地金融中心等项目入市，共计为北京甲级写字楼带来约17.5万平方米的办公空间。
而广州在今年一季度更是迎来三个项目集中入市，合计新增17.7万平方米办公空间。新增供应集中入市带来的结构性影响下，广州写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点至8.6%，但仍维持在低位，净吸纳量则环比上升93.8%。
几乎未受疫情影响，北京与广州两地延续着去年的活跃，但租户结构已悄然发生转变。
根据高力国际的报告，从今年一季度北京写字楼市场的租赁成交来看，金融行业占比达37%，互联网科技占比大幅下降到约22%，而此前，互联网行业占比多超过50%。高力国际认为，互联网行业在第一季度的扩张速度大幅放缓，行业政策环境已经发生根本性变化，对于互联网长期的“放养式”政策环境已经转向以反垄断、反不正当竞争和防止资本无序扩张为原则的具有针对性的合规性监管。
戴德梁行的统计也显示，在北京写字楼市场一季度租赁成交中，内资证券、资管类企业表现突出，拉动金融行业成交占所有行业总成交面积的37.0%；其次为高科技、生物医药和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的32.0%、10.6%和8.7%。
来到上海，今年一季度夺得租赁份额头筹的行业是TMT，占比在21.0%；制造业紧随其后占比20.4%，主要原因是制造类企业单笔办公室成交面积通常较大。同时戴德梁行专门指出，与2021年一样，医药健康行业在本季度继续活跃在优质办公室租赁市场，值得关注。
再放眼南海之滨，深圳、广州两地本季的成交主力也分属金融与TMT两大行业，成交面积分别占到41.7%、24.5%。
结合“稳增长”背景，今年信贷环境预期将“稳中偏宽松”，基于此戴德梁行预计金融机构将继续担当深圳甲级写字楼的需求主力之一。而广州写字楼市场虽仍由互联网企业引领去化，但还需考虑进其本季迎来腾讯整合搬迁的影响。除此之外，制造业也正为广州市场带来强劲需求。
因此，互联网行业作为写字楼“租赁大户”的地位已然改变，而结合多地产业规划，高精尖行业有望接棒，成为商办市场的“新贵”。
2022年伊始，北京的政府工作报告着重强调了高精尖产业的重要性，包括新一代信息技术、医药健康、新能源等；广州政府工作报告则提到要促进传统产业升级，加快发展先进制造业集群，增强制造业核心竞争力。
同时根据据世邦魏理仕的调查，2022年有至少60%企业计划增加员工数量，49%企业计划增加人均办公面积，其中科技与生物医药行业扩张意愿最强烈。
伴随行业大调整，一批曾经风光的互联网企业默默退出写字楼，而这些伫立在一线城市CBD的光鲜建筑似乎并未经历人去楼空，而将迎接又一批高精尖企业的到来。
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