去年单价12万今年7.3万 杭州的“顶流”学区房也不香了？
杭州“顶流”学区房走下神坛。
1月23日，杭州市西湖区文鼎苑13幢一处58.66平方米的房源以430万元底价成交，折合单价约7.33万元/平方米。
阿里法拍截图
这场拍卖超万人围观，很重要的一个原因在于，文鼎苑是杭州顶流学区房代表之一，一直被市场称为“杭州第一孟母盘”。
虽说此次法拍的房子每平方米单价仍有7.3万元，但相比巅峰期已经便宜了40%。去年上半年，文鼎苑87平方米的两房，曾卖出过1063万元的高价，折合单价12万元/平方米。
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顶流也不香了？
文鼎苑在杭州二手房市场热度极高。
从区位看，文鼎苑位于杭州市西湖区，周边配套完善、教育资源丰富，作为杭州的老城区，西湖积淀了深厚的教育家底，名校云集，吸引了不少家长在此置业。
在文鼎苑小区西门有文鼎苑幼儿园，后者为闻裕顺教育集团旗下杭州市特级幼儿园；当地颇具盛名的学军小学（紫金港校区）处于文鼎苑北门；紫金港中学则在文鼎苑西面约200米处。
因双学位傍身，文鼎苑的房价在过去两年一直处于水涨船高状态。
房天下数据显示，文鼎苑二手房均价从2020年9月的6.8万元/平方米，一直涨到2021年5月的10万元/平方米，直到从去年9月才开始逐步降温，在价格上也出现了显著回落，目前文鼎苑的二手房均价已经跌回了去年2月的水平。
来源：房天下
在透明售房网上，目前文鼎苑在售的二手房源单价普遍在9万-11万元/平方米不等，不少业主的挂牌时间在130天以上，截至目前仍未成交。
如果光从价格变化看，此次底价成交的文鼎苑这套房源已比之前高峰期的12万元/平方米便宜了约40%，但购房者仍以观望为主，难道杭州的顶流学区房也不香了吗？
西湖区某链家门店中介陈平向《每日经济新闻》记者表示，“近一年杭州学区房确实出现了明显松动，最主要的原因是杭州关于学区改革、教育公平的政策新闻不断，导致市场对学区房的未来前景出现观望情绪，现在杭州的学区房差不多已经回归到上一波上涨的原点。”
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“等待类似北京的教育新政”
记者注意到，类似文鼎苑这种顶流学区房降温并非个例。
在阿里拍卖上，有一套2月9日将开拍的杭州市西湖区马塍路11号的房子，面积61.65平方米，起拍价388.5万元，折合单价约6.3万元/平方米。
马塍路11号也是杭州学区房的“第一梯队”，建成于上世纪90年代，对应学区为文三街小学和十三中，一贯以“破旧的房子，豪宅的价格”著称。
马塍路11号此次起拍单价相比之前也便宜不少。
公开数据显示，去年文三街小学学区房曾经签约单价达到10.3万元/平方米；即使在降温后的去年7月，文三街小学学区房一套二楼61.61平方米的房源，以总价567万元成交，折合单价仍达到约9.2万元/平方米。
另一名经纪人许磊则向《每日经济新闻》记者透露，“杭州的学区房以前之所以价格那么高，有市场哄抢和炒作的因素在里面，杭州甚至出现过学区房炒房团，吃下房源，抬高房价。但去年出台一系列政策后，这种狂热被控制住了，现在购房者的预期也发生了变化，学区房光环也逐渐淡化，不少购房者在等待类似北京的教育新政落地杭州。”
记者注意到，去年8月5日，杭州推出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，大幅提高限购门槛。此后，关于杭州学区政策将迎改变，以及“教师轮岗”“大学区摇号”等消息在市场流出，让不少原本打算购买学区房的购房者陷入观望。
去年8月底，有网友在浙江政务服务网上建议，杭州主城区可学习北京和深圳，实施多校划片，教师在一定区域或教育集团内轮岗。对此杭州市教育局回应：杭州已经实施了名优校长、教师交流等制度，部分片区尝试采用“多校划片”“双学区”政策。
58安居客房产研究院分院院长张波对《每日经济新闻》记者分析称，过往很多一二线城市部分片区房价上涨过快，基本都以学区房为代表。而学区房在快速上涨过程中，也不能排除中介和炒房者的推波助澜，这对房地产是明显不利的。
在张波看来，各地明确禁止炒作学区房，以及出台各类型相关政策抑制学区房过快上涨是一个大的趋势。整体而言，整顿学区房炒作有利于房价平稳，也能让房屋恢复本身的居住属性。对于未来各地学区房的走势，张波分析称，“对于一些学区房出现显著上涨的城市，中短期极有可能被相关政策针对性打击，直到实现价值回归。”
（应受访者要求，文中陈平、许磊为化名）
本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：陈荣浩，36氪经授权发布。
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