楼市“小阳春”何时来？三条标准遴选地产股
地产板块股价整体下挫 长期看高信用房企韧性强
3月15日，据WinD数据显示，截至收盘，房地产板块股价整体下挫7.37%。134只个股中仅有宋都股份、黑牡丹2只股价上涨，38只地产个股市值超100亿元，53只地产个股市值不足50亿元。
在中国香港内房股方面，WinD数据显示，恒生地产类整体下挫6.11%。中国海外、华润置地、碧桂园、龙湖集团等优质房企股价均有不同程度下跌。此外，3月15日，克而瑞内房股领先指数跌幅约11%。
“今天市场多数行业板块都出现不同程度回落，地产股也难以独善其身。” 中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示，一方面，近期有部分房企出现流动性危机，有损行业信用；另一方面，疫情反复，无论对整体经济还是房地产行业均产生了一定影响。
“地产股下挫主要是受资本市场整体影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，短期来看，统计局最新公布商品房销售数据同比跌幅较大，对信心提振作用不强；但长期来看，不必悲观，当下超过50个城市出台稳定楼市新政，其中郑州力度很大，这些政策传导至市场尚需要时间。
此外，严跃进认为，受限于房企推货铺排节奏，开年前两个月销售市场表现较弱，但总体而言，一、二线城市楼市小阳春仍然可期。
对此，业内也有分析认为，经历一系列政策调整之后，目前政策处于微调阶段，行业整体趋稳，当下无论是需求端还是供给端，仍处于观望阶段，随着政策暖风频吹，加之上市房企发展节奏由“快”转向“稳”，行业信心以及投资者信心将得到进一步修复提升。
“相信过去一段时间对政策的探索，比如重新定义首套房标准，推动货币化安置，部分放开限购等手段，未来将在不同城市探索。”3月15日，中信证券首席分析师陈聪在所发研报中表示，当前需求侧政策空间较大，不少地方房价下降幅度已经不小，我们认为市场在3月份后有复苏可能。
陈聪进一步称，在现有政策框架基础上，政策有望进一步扩围和深化，从而推动市场基本面复苏，市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎。如果二季度开始销售回款恢复，相信境内信用环境会有所缓解，但境外债务仍可能成为一些企业的长期困扰，相信房地产大中型企业信用有望在下半年稳住。
对此，陈星指出，长期来看，未来三种房企股价表现将相对有韧性，一是债务结构合理、流动性充足的房企；二是经营方面项目布局合理，可以保持一定销售速度，具有良好的资金循环能力的房企；三是在战略布局方面符合政策导向，顺应行业发展形势，具有穿越周期能力的企业。总体而言，长期看，高信用房企股价韧性强。
如果按照这种思路看当下房企的市值表现，万科、中海地产、华润置地、龙湖集团等房企表现颇佳，市值基本都在2000亿港元左右。值得关注的是，从2011年至今，龙湖集团的市值从492亿港元增长到1719亿港元（以3月15日市值计），尽管低于曾经2500亿港元的高位表现，但市值仍位居民营内房股第一。
至于接下来的房地产市场走势，在易居企业集团首席执行官丁祖昱看来，房地产作为压舱石，板块整体抗压能力较强，整体估值水平处于低位，随着行业安全垫增厚，地产股仍然是比较好的防守型投资选择。
2月份百强房企销售额再度下挫 楼市“小阳春”何时来？
3月14日晚，华侨城A披露2022年2月主要业务经营情况。公告显示，2022年2月份公司实现合同销售面积14.1万平方米，合同销售金额21.0亿元；1-2月份累计合同销售面积为31.3万平方米，同比下降48%；合同销售金额52.5亿元，同比下降57%。
华侨城A业绩下滑并不是个例。今年2月份，大部分房企销售额延续下降趋势。克而瑞研究表示，2月份，中国房地产市场延续下行调整趋势，并且受春节疫情和行业市场持续疲软的影响，市场整体的供求和成交没有明显恢复迹象，房企销售额较1月下降幅度进一步扩大。
百强房企销售额再降低
据克而瑞数据统计显示，2月份，百强房企销售额为4015.8亿元，同比下降47.2%，环比下降23.5%，较2021年月均水平降低56.5%。
具体来看，百强房企中约70%的企业销售额下滑，其中，近20%房企下降幅度超过50%。在前30强房企中，仅个别房企实现单月业绩环比增长，包括建发、新城、融信、中南等，分别为33%、43.5%、28%和18%。
“当前房地产市场普遍信心不足，购房者担心房企信用风波持续。根据同策研究院对几十家样本房企的监测，今年仍是房企还债高峰期，形势依然严峻。”同策研究院分析师祖冰洋对《证券日报》记者表示，同时，受疫情反复影响，多数城市“小阳春”难以达到去年同期水平，短期内市场难以回温。
“2月份受春节及部分地区疫情复发影响，市场供应节奏明显放缓，购房需求入市受到一定抑制。此外，在‘就地过年’政策的倡导下，返乡置业热度不高，多重因素影响下楼市成交量下降，导致房企合同销售额同环比双双下滑。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，尽管年后多城相继出台稳楼市、支持合理的住房需求相关政策，但房企流动性危机仍未完全消除，市场信心不强，整体预期偏弱。
政策加持下行业有望回暖？
受制于楼市销售疲软，为提振房地产市场信心，多地出台适度宽松性政策，稳定楼市。据中指数据监测，进入2022年后，已有超40个城市出台政策为行业解压，包括下调首套和第二套房的公积金首付比例、加大人才引进力度、提供购房补贴等。
另一方面，近期房企融资政策也得到适度放宽，比如鼓励银行发放并购贷，企业发行并购债等。
克而瑞研究表示，虽然房地产行业在政策层面获得一定支持，但短期内市场下行压力较大，三四月份市场能否回暖尚有待观望。
“虽然目前多个城市陆续出台降首付比例、放松公积金贷款等一系列放松政策，但多为点状政策利好，不能迅速扭转当前市场下行的趋势和房企陆续出现资金链断裂的情况。”祖冰洋表示，预计未来还会有相关信贷政策、刚需支持政策来帮助盘活市场，同时政策传导到市场还需要一段时间，市场信心恢复尚需时日。
梁楠表示，“受信贷层面的支持、城市政策对市场预期的引导，置业者观望情绪的持续改善。预计后续楼市政策松绑的城市数量将有所增加，央行降准降息也存在一定预期，加大对居民合理的住房需求的支持力度，促进楼市整体向好。随着各地楼市扶持政策的发酵，以及全国疫情好转，预计二季度楼市销售将有相对明显的改善。”
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