龙湖的「生意逻辑」：做长是第一目标 保持安全及战略主动
3月25日，近30家上市房企延迟发布年报的背景下，龙湖集团如期发布2021年度业绩。公司高层表示，「在这么一个波动的环境当中，兑现市场承诺非常不容易。」
业绩会上，新近升任龙湖CEO的陈序平在问答环节5次提到龙湖的「生意逻辑」，他强调龙湖要向管理要利润和现金流，保持安全和战略主动。
从经营安全角度看，龙湖连续6年保持「三道红线」的绿档水平。截至2021年年底，龙湖集团净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，一年以内到期短债仅占8%。
财报发布后，龙湖获得兴业证券、光大证券、国盛证券等多家券商研报推荐，维持公司「买入」评级。
保持安全和战略主动
财报显示，龙湖集团2021年营业额同比增长21%至2233.8亿元。管理层在业绩会上表示，「龙湖要永远保持安全和战略主动」。
在「三道红线」连续六年维持「绿档」基础上，2021年，龙湖集团的合同销售额为2900.9亿元，回款率超90%。截至2022年3月，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
2021年11月，中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会之后，龙湖集团发行中期票据得到受理，是首批获得在银行间债券市场发债的民营房企之一。12月，龙湖发行一支为期15年的中期票据，规模不超过人民币10亿元，票面利率为3.7%，从发债规模、利率、年限维度来讲，在国内民营房企中均处于较优水平。
在全投资级信用评级与「绿档」加持下，龙湖集团的融资成本也进一步下降。截至2021年底，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，再创历史新低。
2021年财报显示，公司整体毛利率为25.3%、地产板块的毛利率在23%左右。管理层在业绩会上透露，未来公司整体毛利率也将维持25%的水平、地产开发的毛利率将维持在20%左右。
整体维持25%的毛利率水平，首先要求地产开发业务表现企稳。管理层提出，今年随着整个行业高杠杆的出清，如果龙湖能持续获取地价合理的土地，地产板块的毛利率预估可以修复。「我们相信这种状态可能比大开大合、大涨大跌的高房价高地价更可持续，我们也愿意接受这种状态。」
经营性收入塑造成长空间
经历行业深度调整期，龙湖集团依然保持高质量增长，财报显示2021年龙湖集团归母核心净利润为224.4亿元，同比增长20.1%。
从内部增长结构上看，商业运营、租赁住房、物业管理三个持续性业务全部跻身行业头部，这三项业务的收入增幅均超过地产业务。整体上，龙湖实现经营性收入188.3亿元，同比增长39%，成长空间显现。
分业务情况看，商业运营业务在后疫情时代依然发挥了稳压器作用。根据披露显示，2021年商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，全年共有12座新商业项目开业。
在商业体系能力的支撑下，2021年龙湖的商业运营开启轻重并举模式。去年9月，武汉范湖里特色商业街正式亮相，也是龙湖商业首个开业的轻资产项目。
租赁住房首次实现盈利。2021年，龙湖冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，为公司物业投资业务收入的增长奠定基础。冠寓目前已布局全国30余个高量级城市，开业规模突破10万间，已开业房源规模居行业第二；期末整体出租率达92.9%。
截至2021年底，龙湖冠寓已与北上广深、成都、杭州、等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目，提高社会资产效率，有效解决大城市青年人群租房难题。截至目前，龙湖冠寓已在全国10余个重点城市提供超2万套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。
物业管理的收入也实现了规模化增长，营业收入首次突破百亿元，实现全口径收入为104.1亿元，同比增长37.5%；截至2021年末，龙湖集团物业管理业务，累计在管面积2.64亿平方米。
今年年初在港递交招股书的「龙湖智创生活」，是在「一个龙湖」的生态体系中，生长出来的全新品牌，有机融合了龙湖集团原有物业管理、商业运营等业务的核心能力。根据招股书披露，龙湖智创生活的住宅及其他非商业物业项目的在管建筑面积为2.3亿平方米，覆盖上百座城市。
此外，龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管建筑面积约为930万平方米，以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积约为1580万平方米。
除了已有主航道继续保持高增长外，现有创新领域业务，诸如医疗康养、产城、物流、IP乐园也在逐步推进，「未来企业」的增长模型已逐渐清晰。
做长是第一目标
此前不久，80后「仕官生」陈序平升任龙湖集团CEO，引发外界高度关注。早前，龙湖集团进行了一轮组织升级，围绕组织扁平化、敏捷化的方向，龙湖集团原总部职能变革为赋能平台，并将地产开发业务独立为地产航道，全新地产航道由陈序平负责。
业绩会上，陈序平给出了2022年业绩指引，表示今年全口径的销售目标是3000亿元，权益比在65%到70%，权益销售额大概2000亿元左右。
对于今年龙湖财报改成权益口径披露，陈序平表示：「对应我们权益后的利润，这部分也是想更加真实、更加有效地去披露我们实时的销售业绩。」
对于未来公司盈利，他预期整体毛利率将维持在25%左右的水平，地产开发收入毛利率将维持在20%左右，商业的毛利接近75%，物业的毛利也比较高，这些业务的占比会越来越高。
展望未来，龙湖管理层对开发拓展城市提出要求，持续聚焦高量级城市，把握真实需求带来的增长动能。
业绩会上，董事长吴亚军表示，穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的、看不清楚的，在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远。在制定战略的时候先想生死，做长是第一目标，其次是做强，再次才是做大。
关键词： 第一目标
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