新消息丨弹性年期、先租后让、租让结合……海南灵活供地带来这些创新

5月23日,海南举办《海南自由贸易港土地管理条例》(简称《条例》)新闻发布会。据发布会透露,《条例》提到,灵活土地供应方式,可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地;同时,将招挂结合供地方式上升为地方法规。

在业内人士看来,在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下,必须要从源头上降低土地成本,灵活供地是降成本、匹配供需的新兴土地供应方式。


【资料图】

《条例》提到,可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地。图/IC photo

灵活供地方式,降低成本、提高土地利用效率

据了解,5月1日,《海南自由贸易港土地管理条例》已经正式施行,自1994年实施的《海南经济特区土地管理条例》同时废止。

《条例》共十章七十七条,主要内容与亮点是:构建国土空间规划体系;落实最严格的耕地保护制度;强化土地要素保障;推进国土空间智慧治理;破解土地管理“难题”;细化集体经营性建设用地入市规定。

值得关注的是,在强化土地要素保障方面,提到灵活土地供应方式。《条例》规定,可以采取弹性年期、先租后让、租让结合等方式差别化供应土地,既降低了市场主体的土地取得成本,又与企业的经营周期相结合,着力防范土地资源浪费和闲置。

灵活土地供应方式,有哪些创新?将带来哪些积极意义呢?

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,《条例》提出灵活土地供应方式,目的是降低市场主体的土地取得成本,与企业的经营周期相结合,防范土地资源浪费和闲置。在经济下行和鼓励科创等新兴产业的背景下,必须要从源头上降低土地成本。过去那种工业50年使用期、商办40年使用期的出让,成本太高,也不符合目前新兴产业周期较短的现状。因此,弹性年期、先租后让、租让结合等,是降低成本、匹配供需的新兴土地供应方式。

李宇嘉进一步指出,从房地产的角度来看,基于民生导向和降成本导向,未来房地产用地也将回归本地居民、民生诉求及公共住房等关键方向为主导。降成本的目的,也是降低居民获取住房、居住和生活配套的成本。这是正确厘清房地产和实体经济的关系,基于真实工商业、居住的空间需求会给予满足,而不是一味地去房地产化。当实体繁荣了,对房地产的需求也会增长,而不是一味地抑制。

这种灵活的土地供应方式,更能够提高土地利用效率。事实上,在提高供地效率方面,海南去年以来实行的“土地超市”模式也备受关注。

为破解“项目等土地”“土地晒太阳”等问题,海南建立了“土地超市”,把土地摆上“超市货架”。今年以来,海南省资规厅探索创新“土地超市+项目投资”模式,先后赴北京、上海等地举办系列招商推介活动。3月22日,海南省“土地超市+项目投资”招商推介会在北京举办,现场推介发布总面积达4835.7亩、总价约178.8亿元的99宗项目用地;5月11日,推介会在上海举行,集中展示推介283宗优质地块。

预防土地过热,“招挂结合”上升为地方法规

除了灵活供地外,将招挂结合供地方式上升为地方法规,备受关注。根据《条例》,将招挂结合供地方式上升为地方法规,预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为,维护土地市场正常秩序。

李宇嘉称,此举可以预防可能出现的地价过高过热的非理性投资行为。也就是说,不再是“价高者得,不得设排他性条款”的拍卖,而是对准入资格、拿地主体、建设方案、产业引进等有要求,并且写入供地方案中的“招挂结合”成为法定的供地模式,这样既能降低土地价格,避免推高地价,还能将供地与高标准建设、产业导入。

易居研究院研究总监严跃进认为,考虑到此前海南将283宗土地项目在上海进行土地招商推介,可以认为后续自由港建设中土地市场确实有升温的可能。因此,此次优化此类购地政策,也体现了稳定土地市场的导向,具有提前预防的效果。

支持社会资本参与,着力盘活闲置土地

《条例》还提及细化集体经营性建设用地入市规定,包括明确入市范围、主体、方式,细化入市的职责、程序、后果,保障农村集体经济组织合法权益,助推乡村振兴。

集体用地入市,是近几年全国各地一直在试点的重点工作。海南在《条例》中专门细化集体经营性建设用地入市规定,可见对此工作的重视。

《条例》还规定,支持社会资本参与低效用地、废弃地再开发和利用,鼓励土地使用者自行开发或者合作开发;鼓励合理利用地下空间,促进城镇土地复合利用、立体利用、综合利用;与相关制度衔接,着力盘活闲置土地。

在李宇嘉看来,早前海南实行大开发,以房地产为导向,进行社会资本圈地,用地效率较低。海南是我国一块净土,基于未来城市形态的考虑,必须要有前瞻性,将每一寸地的效率最大化。地上地下、立体综合、复合利用等,这是新时期土地开发的集约化选择,很多城市都在开发地下空间、复合功能等,这样做能为未来留足土地空间,避免再过几十年,又来一次城市更新,不仅不环保而且成本高。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 贾宁

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