观察：信达入局深圳黄金台 中洲控股300亿项目告别30年蹉跎
观点网令中洲控股投资者们挂念的深圳龙华黄金台项目，最新消息显示，中国信达已开始介入其中。
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6月26日，中洲控股公告披露，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”（下称广西信中），总规模60.41亿元。
在这场合作中，中国信达深圳分公司现金出资42亿元，作为合伙企业的优先级LP；随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产，作为其中一项增信措施，中洲地产90%股权被用于质押担保。
观点新媒体注意到，中洲控股是以股债权形式出资18.4亿元，作为合伙企业劣后级LP，包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司(下称黄金台项目公司)100%股权。
如此一来，由房企提供项目、金融机构输送资金的合作方式便已达成。
黄金台项目历史最早可追溯至1993年，因权益纠纷问题推进难度极大，直到2022年9月方才进入开工阶段。
这也是去年中洲控股最主要的开工项目，预计总投资额62.13亿元，对于流动性紧张的民企而言挑战并不小。
今年1月，中洲悄然拿到黄金台项目100%控股权，如今引入资金方，项目发展前景相较于过往已明朗不少。
漫长的纠纷
对于黄金台项目，深圳业内人士的印象大抵是“漫长的纠纷”，事实也的确如此。
公开资料显示，1993年底，深圳市宝东地产开发有限公司（下称宝东公司）以总价7433万元获得深圳宝安区龙华镇（当时龙华尚未成立行政区）黄金台山庄项目用地，占地面积28万平方米，用途为商住用地，使用期限50年。
按照拿地前签署的协议，深圳市华电房地产有限公司（下称华电公司）、深圳市宝安龙华经济发展有限公司（下称龙华公司）与宝东公司将分别拥有黄金台项目65%、25%、10%权益。
进入2001年，股东结构开始发生变化，华电公司以总价1200万元收购了龙华公司所持黄金台项目25%权益。同年，深圳市长城投资控股股份有限公司（即深长城，2014年更名为中洲控股）出资2.58亿元收购华电公司，借此获得了黄金台项目90%权益。
深长城并不满足于拥有黄金台项目90%权益，入主后便以宝东公司“未对项目实际投入”为由提起诉讼，请求法院判令后者不再享有项目权益。不过，法院一直未支持深长城的主张，诉讼也持续了20余年。
股东之间的诉讼纠纷，叠加地块所处区域规划调整，导致黄金台项目无法正常推进，项目在2013年被深圳规土委认定为“闲置土地”。
区域规划主要发生于2009年，因深圳市政府建设深圳北站，黄金台项目被征用了17万平方米土地面积，剩余占地仅有11.04万平方米。至2014年2月，深长城宣布，黄金台项目纳入深圳2014年土地整备计划，将按等价值原则在周边调整留用项目用地。
最终在2020年4月，已更名的中洲控股、宝东公司与深圳市规划和自然资源龙华管理局签订征地补偿协议。中洲和宝东公司获得留用地占地9万平方米，总建筑面积约45万平方米，其中商业办公占12.8万平方米，居住用地占32.14万平方米。
中洲控股在2019年年报中提及，黄金台项目预计2020年11月开工，并于2022年5月竣工，预计总投资额61.43亿元。
但上述时间表此后出现推迟，如2020年年报将开工时间延至2021年9月，在2021年年报中开工时间则进一步延至2022年8月，2022年中报又表述为2022年10月。
在投资者问答平台上，中洲被多次追问开竣工计划调整的原因。
最终在2022年9月，黄金台项目正式开工，对外案名为“中洲迎玺花园”，预计2026年1月竣工，总投资额则提高至62.13亿元。
观点新媒体了解到，除了外部环境，中洲控股推迟黄金台项目开工时间到去年下半年，或许也与其谋求拥有地块100%权益取得进展有关。
今年1月18日，即项目开工后3个月，宝东公司将黄金台项目公司10%权益转予中洲地产，至此中洲正式独占了这块地。
有投资者曾询问从宝东公司获取黄金台项目10%权益所涉及代价，但中洲方面并未回应。
就黄金台项目相关事宜，观点新媒体尝试联系中洲控股相关人士，截至发稿同样未获得回应。
引援与流动性
在独占黄金台项目后，今年3月底有投资者声称，自己致电中洲控股并获告知，这一项目预计4月开盘。但和过往开工插曲一样，黄金台项目并未在4月如约开盘。
4月17日，深圳市规划和自然资源局仅公布了黄金台项目公司的迎玺花园一期规划。文件显示，迎玺花园占地面积近4万平方米，总建面23.2万平方米，住宅占16万平方米、共1395套；其中一期占地1.84万平方米，总建面13.4万平方米，住宅占7万平方米、共644套。
市场分析意见认为，黄金台项目所需投入的资金对中洲控股而言仍构成挑战。
实际上，过去两年相当一部分房企都面临流动性紧缺的问题。
截至2022年底，中洲控股旗下房地产项目预计总投资额539.39亿元；其中黄金台项目是唯一新开工项目，该项目投资额占比约11.52%，去年项目仅新增投资1.43亿元，累计投资4.68亿元。
从中洲控股资本结构看，截至去年底该公司资产负债率77.61%，有息债务/全部投入资本为61.75%；一年内到期的非流动负债为36.77亿元，无短期借款，期末现金及现金等价物却仅有9.03亿元，难以覆盖即期债务。
正是这种情况下，6月26日，中洲控股迅速引入中国信达，多处交易细节均指向了黄金台项目。
最新合作主要分为两部分：首先是共同设立有限合伙广西信中，中国信达深圳公司现金出资42亿元，中洲控股则分别以中洲地产10%股权、中洲地产对并表子公司债权以及持有的黄金台项目公司100%股权出资2000万元、18.1亿元及1000万元。
其次，中洲地产向广西信中申请不超过42亿元借款，该数额恰好与中国信达深圳公司的出资相等。为此，中洲控股提供连带责任担保，并以中洲地产90%股权提供质押担保。
也就是说，通过该设立合伙企业以及提供担保的方式，广西信中已拥有中洲地产100%股权，以及黄金台项目公司100%股权。
对此中洲控股表示，公司及全资子公司参与设立合伙企业，主要目的是整合合作方的专业力量与资源优势，与合作方一起推进公司业务发展。
目前深圳楼市关于黄金台项目的入市时间说法不尽相同，其中一种是预计今年9月一期入市，二期一批次约2024年入市，三期则于2027年入市；另一种说法则认为一期入市时间为10月。但无论如何，在获得信达驰援的42亿元资金后，该项目推进将会顺畅不少。
黄金台项目位于深圳北站国际商务区范围内，该地区主要打造北站总部基地及新兴豪宅区，在售新项目包括保利招商龙誉府，华润北站超核中心润府、中海珑悦理等，这三个项目的备案价均在7万元/平方米左右。
在这其中，限价政策是重要影响因素，比如华润超核中心项目，周边二手房成交价在10万元/平方米，因此项目7.24万元/平米较周边存在一定倒挂空间。今年3月23日，超核中心一期入市，录得销售额33亿元，整体去化约9成。
仅以片区新房7万定价估算，黄金台项目住宅部分货值也将近225亿元，加上剩余近13万平方米商业部分，总体货值外界曾预估突破300亿元，这相较于2015年中信证券预测的210亿元升值接近三分之一。
中洲控股或许还可以期待楼市调控政策松动带来的进一步升值，皆因在即将到来的深圳二批次集中供地中，一宗同样位于深圳北站国际商务区的龙华商住地，住宅部分限价提高到了8.05万元/平方米，该项调整将赋予房企更大的盈利空间。
而市场人士对此仍持审慎态度，戴德梁行研究院副院长张晓端向观点新媒体表示，目前楼市深陷调整期，短期内房价快速上行的可能性很低，大概率是持平或下行。
其续称，深圳北站地块给到卖家空间，但最终价格仍取决于市场，拿地企业在算账时还是会用多套方案。
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