公私合作共解香港“土地荒”|环球快看

文:明生

香港土地房屋供不应求,乃是长年积压的一大深层次矛盾。除了移山填海,善用闲置土地也可增加供应出路,港府日前便公布新的“乐建居”先导计划,容许私人参建资助出售房屋,包括使用农地等私人拥有地块。

“乐建居”新措开拓新土地来源


(资料图片仅供参考)

新计划与昔日的私人参建居屋的最大不同,乃从供应入手开拓新的土地来源。

有曰,香港实非地少人多,而是很多土地未能善用。事实上,在全部约1108平方公里的陆地面积,只有25%土地已发展;反之,新加坡的土地利用率则高达77%,单计房屋和工业用途已占27%,即较香港为多,另外运输基建、国防、机场等则分别占12%、7%、3%不等。

香港私人发展商所持有的农地,便涉1000公顷,相当于50个太古城的面积,而一个太古城就栖息了近3.7万人;换言之,若农地以太古城的密度发展,将可轻易解决约150万人的住屋需要,甚至轻易大增港人平均居住面积。事实上,本港农业早就式微,所谓农地许多时仅指划作农业用途,实质却是荒废的闲置土地。发展农地,又或善用农地,一直是政府增加土地供应的着力点。

问题是,发展商过去诚有申请改变土地用途,惟在补地价程序却遇樽颈,理由是官方和私人在价格方面屡有争议,政府当然不想“残卖土地”,商人也希望利益最大化;而且,争议过程亦易费时失事,白忙一场最终不欢而散。

港府曾于2014年引入“补地价仲裁先导计划”,冀以更公平公道的仲裁方式,达致双方更易妥协的价格。不过事与愿违,期内平均每宗商议时间仍长约一年,更有甚者是仅成功仲裁了约廿宗个案,当中十多宗且是政府主动邀请参与计划的,所释放的土地不超过100公顷。当局遂于2020年优化措施,但生效约一年间所接获的申请为零,而具备条件参与计划的邀请个案亦只有十多宗。

突破补地价紧箍咒释放私人所持农地

不难看到,补地价乃开拓农地的紧箍咒,惟钱可解决的问题,理应不是大问题。“乐建居”的政策创新,在容许私人土地兴建资助房屋的基础上,单位将以居屋相近的六五折折扣水平出售,发展商只需补三分之一的地价,即较原来补地价节省三分之二。当然,具体的补地价金额多寡,肯定仍存争议空间,但打个譬如,原来买卖双方各自坚持补地价为90亿与100亿元,即差额达到10亿元,而引入“乐建居”后只须补地价三分之一,即具体所涉金额就变成30亿元与33.3亿元之争,即价差会同步大缩至3.3亿附近——不难想象,个中争议空间亦势大减,而政府更毋须为了增加土地供应,不得不将货就价调低补地价底价。

坊间现时担忧重点,反是“乐建居”会否像之前的补地价仲裁计划般乏人问津,不是港府向发展商利益输送或让利太多。庆幸地,政府不单对计划充满信心,相信有足够诱因激活土地供应,在计划公布当天,当局还一并公布已有两个项目谈妥,料可提供2300伙,证明这是行得通、办得到。只要发展商盘算过后,觉得有利可图,包括日后售价能够高于补地价与建筑成本等,相关农地便可释放出来,去满足社会上的住屋需求,达致官民商的多赢。

“乐建居”的政策创新减少了补地价争议问题。

何况,地价的高与低,未必完全跟售价挂勾,私人市场绝对有能力、有条件,去打造优质的楼盘,在实现自身利益最大化之余,给予买家更舒适、更美好的住屋环境。“乐建居”与此前私人参建居屋的另一重大分别,还在于所兴建的并非居屋,除了单位面积受到规限,至少要有280平方呎,七成单位须为375平方呎,理由是避免沦为“劏房盘”,去进一步降低市民人均居住面积,又或过于“豪宅化”,好让份属中下阶层的合资格居屋申请人士可以负担,发展商并可在楼盘设计上自主创意,以更好迎合相关买家的需求。

借力私人市场 再丰富房屋阶段

过去私人参建居屋的主要缺点,正正在于私人参与成分太低,基本只是执行上出力兴建,单位设计无异传统居屋,未能有效发挥私人市场的活力与脑力。

港府近年锐意补充及增加房屋阶梯,既在公屋之下新引入“简约公屋”,公屋与居屋之间又有“绿置居”,居屋与私楼之间则有“白居二”“首置盘”等,另外还有针对不同阶层的指定楼盘,好像作为长者屋的“安乐居”及多个青年宿舍计划等,“乐建居”则属当中又一个新增上车阶梯,定位大概是居屋与首置盘之间。

凡此种种的政策背后,除针对了不同阶段人士的上楼或上车能力,还旨在提供更多元以至更市场化的选择,“乐建居”正是市场主导、政府有限度规管的混合物,如同首置盘、青年宿舍计划等也很大程度交市场供应,尤其相关住户多是青年,属于较看重生活品味的一群。毕竟,所谓增加房屋供应,实须视乎市场不同需求来增加供应,不宜清一色只提供一种供应,否则就易出现错配,浪费辛苦开拓、弥足珍贵的土地房屋资源。事实上,即连公屋、居屋之类,除地点外,亦有不同设计和间隔供市民选择。

“乐建居”是市场主导、政府有限度规管的混合物。

“乐建居”把销售对象,锁定为原来合资格居屋申请者,这是继规管单位面积以外,另外一招确保楼盘价格不虞过高。毕竟,以“白居二”为例,合资格的居屋购买者的入息和资产限额,一人家庭分别为3.3万元和92.5万元,二人或以上家庭则为6.6万元和185万元。换言之,以两房单位为例,若按金管局要求楼按月供金额不宜超过入息的50%,则“乐建居”买家的月供金额不能超过3.3万元,加上可供应的首付弹药不多,意味相关单位不大可能索价千万以上,甚或须少于500万元方成。这会不会限制过多?一来限制不是没原因的,旨为“乐建居”更好满足中下阶层的置业需要,二来私人市场绝对有能力去满足要求,尤其是项目有利可图的话。

公私合作推而广之 提高政策成本效益

“乐建居”能否收到预期成效?抑或如同仲裁计划般作用有限?到底需要时间观望,现阶段只能够纸上谈兵。若然效果理想,措施诚可推而广之,包括不限于发展农地,又或私人已拥土地,甚至可引延至未来的土地拍卖及填海造地方面。

“交椅洲填海”(简称“交洲”)便为一个可供移植的平台。即使政府多番强调,绝对有财力和有财技去解决个中成本开支,然而坊间仍对个中财务安排深感忧虑,“倒钱入海”的阴霾一直挥之不去。专业界别早就提出,填海并非只得支出,没有收入,其中卖出新造土地便为一个赚钱办法,相关做法过去在港一直行之有效。在“交洲”引入“乐建居”,从收入上看固然不及直接卖地般,可简单为库房带来丰厚收入了,不过政府还可赚到三分之一的地价,且更有效地利用私人市场去满足中下阶层的置业需求。事实上,政府订出往后的房屋供应,公私营比例将呈“七三之比”,有鉴公营属于福利支出项,卖地建私宅则属收入项,故相关目标即使有益大众,却会对库房带来一定财政压力;善用私人市场的力量,政府不单可稳袋三分之一地价,毋须承担什么风险,私营建屋在成本与效率等方面亦较公营优胜。

的确,公私合作可以互补不足:有公营规管,就不怕私营过于向钱看、唯利是图;有私营出力,则可大大提高成本效益,确保公帑更好利用。不单“乐建居”此一政策载体,当局还可研究推出更多公私合作办法。始终,香港是个资本主义社会,纵然“小政府,大市场”或“市场主导”不合时宜,但仍可充分利用市场力量贡献香港,由政府带领包括私营在内的社会各界更好支持经济民生发展,共创多赢,相信大家都会乐见其成。

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