每日观点：证监会第三箭射出先救房企再救市

来源：腾讯网　2022-11-29 07:00:32

11月28日晚，证监会就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问全文发布。内容如下：一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

地产大咖荟摄影。

【资料图】

1 第三支箭

有人认为，这是史诗级的房地产救市政策。但是一位券商分析人士称，对这个政策，只能保持谨慎乐观。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，单纯从这个政策来说，对房地产上市公司的影响还是很大的，可以认为是利好，但要保持谨慎乐观。

严跃进说，此次证监会对于房企股权融资的政策，符合预期，意味着除信贷、债券融资外，股权融资的政策出台，这也就是第三支箭。第三支箭相比第二支箭，其优势在于，其不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。

至此严跃进认为，证监会的政策，有六点意义。

第一，第一支箭即信贷投放、第二支箭即债券融资、第三支箭即股权融资的工作已经到位。

三箭齐发，充分说明“救市先救企”，其为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。

第二，此次政策明确，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

1）此处明确了对房企重组上市落实了宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。

第三，有利于恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

1）再融资属于上市公司 IPO 后的新的融资方式，其有别于目前类似交易商协会推出的第二支箭的模式。尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的尴尬。

此类资金的投入方向是明确的，即主要是用于保交楼、补充流动性资金、偿还债务。这三个工作是今年困扰房企的“三座大山”。过去有信贷、债券融资和专项资金做支持，而当前再融资政策可以为此类房企增加新的资金来源。

第四，此次政策明确，调整完善房地产企业境外市场上市政策。

1）此次政策实际上为房企到港股市场上市，以及既有上市房企进行再融资开辟了新窗口。

2）无论主业是房地产还是非房地产的企业，后续都可以享受此次证监会释放的政策红利效应。这也意味着，房企本身不必过于担心房地产业务的占比和机构，要主动在港交所等市场方面做宣传，积极导入各类国际资本市场的资金，进而推进企业更好发展。

第五，此次政策明确，进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用。

1）REITs 的创新属于今年较新的内容，但过去比较聚焦在保障性租赁住房领域。而此次 REITs 的政策和救市政策势必有关系。换而言之，未来一些房企的项目盘活，如何借 REITs 方式来盘活，同时充当保障性租赁住房的房源，这是各地需要研究的。

2）REITs 产品运用得好，有助于后续投资者较好地进入房地产项目投资和退出。各地在传统的纾困基金、专项基金、配套资金等基础上，要充分研究 REITs 在盘活房企存量项目方面的作用。尤其是要引导投资者关注此类产品，通过 REITs 产品的创新，将有助于更好促进房企不良资产的盘活，同时和当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。

第六，此次政策明确，积极发挥私募股权投资基金的作用。

1）私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源。此次明确开展不动产私募投资基金试点，对于此类私募投资机构来说无疑释放了较好的机会。同时此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，其实很明显，其属于对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略。

2）对于相关房企来说，要密切关注此类私募基金的作用。

总之，此次证监会五项措施，对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。

2 总结

总之，此次证监会五项措施，对于目前融资工作的更好推进、优化企业融资结构等都具有积极的作用。

但是，有资深地产人士认为，证监会的政策，是为救房企。但如果消费者不买账，还是没有用。所以，下一步还会有更多重磅的救市政策在路上。

有人预判，11月29日，房地产股票有可能冲高回落。

关键词：证监会第三箭射出先救房企再救市房地产企业

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