环比大增超八成！单月房企融资规模破千亿…今年前三季度或迎偿债潮
在多项政策支持下，房企融资在2022年底出现翘尾行情，12月单月融资总量年内首次突破千亿元，环比大涨超过八成。
展望2023年，业内人士认为，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。不过，2023年前三季度的一大波偿债潮仍需注意。
单月融资规模破千亿
【资料图】
克而瑞研究中心的数据显示，2022年12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。
对于房企融资规模大幅回升的原因，克而瑞研究中心认为，受2022年11月多项优化房企融资环境的政策出台影响，12月房企的融资规模出现了大幅增长，年内首次单月融资规模突破千亿。
不过，从全年数据来看，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。克而瑞研究中心认为，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。
在融资结构方面，2022年12月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。
从融资成本来看，2022年12月房企平均融资成本为4.34%，环比提高0.7个百分点，同比下降0.18个百分点。12月没有房企境外发债，境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企。
具体企业来看，2022年12月融资总量最大的企业是招商蛇口，其融资总量达到了157.54亿元，主要是因为企业在12月获得了共115.64亿元的银行贷款、发行了两笔共36.4亿元的公司债以及一笔5.5亿元的中期票据。
从企业梯队来看，2022年TOP10房企平均融资额达到了234亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP10的房企融资规模同比减少了31.2%，减少幅度最小。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.13%，较2021年全年下降0.4个百分点。
年末融资翘尾有望延续
2022年四季度以来，多部门频繁释放房地产行业融资利好政策，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。12月中央经济工作会议为行业融资定调：满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
中指研究院认为，2022年11月以来多维度的支持政策为行业融资打下了发展基调，年末融资翘尾有望得以延续。
中指研究院指出，受监管部门出台政策鼓励民企增信发债影响，民企信用债发行在2022年底翘尾突出，12月发债规模达到96.3亿元，占全年民企发行量的35.5%，发行主体也从头部优质民企扩展到中小型民企。当前发债融资政策宽松，增信担保工具也扩展到“央地合作”模式，更多地方性民企有望加入信用债发行行列中来，小高峰将延续到2023年。
展望2023年，克而瑞研究中心认为，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。
不过，克而瑞研究中心同时指出，由于2021年以来房企发债量长期小于到期量，因此房企偿债一直处于承压状态，2023年前三季度一大波偿债潮仍需房企注意。
据克而瑞研究中心统计，2023年前三季度到期债券总规模将达到5573亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。在5573亿元的到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%。
克而瑞研究中心表示，虽然未来房企的融资环境将会得到逐步改善，但是由于较多民营房企已经出现了债务违约，同时还有更多的企业陷入了流动性困难，对于这些企业而言政策的传导仍然需要一定的时间。因此部分企业在这波偿债潮中仍有一定的偿债压力，还是有可能曝出违约事件。
值得注意的是，随着2022年11月12日“金融16条”的推出，房企的信贷以及债券的合理展期都得到了政策的支持，此后不少大中型房企完成了大规模的债务展期或者制定了展期计划。但在克而瑞研究中心看来，政策对于债务展期的支持有可能会给部分房企缓解一定的到期压力，使之得到一些喘息机会，但是展期的各项成本支出仍将削减企业现金流，若销售无法回暖，企业展期债务再次到期或将更加危重，因为销售、经营核心层面何时能够改善才是企业真正脱困之时。
中指研究院则认为，2023年1月4日的央行工作会议中将房地产纳入“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，提出要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。因此年末推出的各项政策将会持续快速推进，主要融资渠道继续维持开放状态。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。
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